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POURQUOI REVENDRE UN BIEN IMMOBILIER ACQUIS EN DÉFISCALISATION ?

1.
POUR RÉDUIRE LES FRAIS LIÉS À CE BIEN

La fin de la période de défiscalisation marque nécessairement l’augmentation du cout mensuel de l’opération.

Ainsi les réductions d’impôt généralement sur 9 ans permettent de financer une partie non négligeable de l’opération. Le coût en épargne mensuel pouvant être dans ce cas multiplié par 3.


Exemple : Calcul effectué sur un bien acquis en Scellier en 2010 pour un montant de 300 000 euros financé à crédit sur 25 ans au taux annuel de 4,5%.
(Hypothèses : mensualités du prêt : 1 650 €/mois ; réduction d’impôt : 8 333 €/an, soit 695 €/mois ; loyers nets après charges encaissées : 700 €/Mois)


De plus, le bien détenu depuis plus de 10 ans commence à générer des coûts d’entretien plus élevés. L’investisseur se trouve ainsi dans l’obligation de faire face aux travaux de réparation ou d’entretien courant.

Enfin, la valeur locative d’un bien « vieillissant » peut diminuer face aux produits neufs concurrents bénéficiant des avantages liés aux nouvelles normes (BBC,…)

L’investisseur n’a pas d’autres choix que de baisser les loyers afin de rendre, vis-à-vis des locataires, son bien plus compétitif sur le plan financier et ce malgré les inconvénients liés à son ancienneté.

2.
RÉDUIRE L'IMPACT FISCAL DES REVENUS FONCIERS

Une opération de défiscalisation sur un bien locatif génère les premières années un déficit foncier provenant notamment de l’emprunt souscrit pour son acquisition.

Après quelques années, les charges financières ne sont plus suffisantes pour neutraliser les revenus fonciers et l’investisseur déclare chaque année des revenus fonciers positifs qu’il doit ajouter à ses autres revenus et sur lesquels les prélèvements sociaux obligatoires s’appliquent (CSR, RDS,…).

    Ainsi une opération locative qui génère un revenu foncier positif de 10 000 euros par an se traduira par un impôt de :
  • 4 550 € pour un contribuable imposé à la TMI 30% (10 000 x 0,30 + 10 000 x 0,155)
  • 6 050 € pour un contribuable imposé à la TMI 45% (10 000 x 0,45 + 10 000 x 0,155)

Le rendement après fiscalité devient donc peu intéressant et la revente du bien lourdement fiscalisé permet de réinvestir le capital récupéré sur des supports tout ou partie défiscalisé offrant souvent plus de liquidité et/ou de sécurité.


3.
POUR BÉNÉFICIER D'UN CONTEXTE IMMOBILIER FAVORABLE
À LA VENTE

Le marché de l’immobilier a connu une crise profonde au début des années 90 avec plusieurs années de baisse. Depuis 1998, les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter. Ainsi, entre 1998 et 2012, ces prix en France ont progressé de plus de 150%. Les revenus des ménages n’ont pas suivi cette évolution et il s’est naturellement formé une bulle immobilière. Le marché immobilier, comme tout marché, doit revenir à une réalité économique.

La baisse étant souvent liée à l’ampleur de la bulle spéculative, les prix peuvent, le cas échéant, connaître une correction significative.

L’investisseur a donc tout intérêt à revendre un actif immobilier sur lequel l’espoir de réaliser de nouvelles plus-values est très incertain. Sortir de l’immobilier actuellement présente une réelle opportunité de réaliser un gain financier avant une possible baisse du secteur.



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